กฎหมายอสังหาริมทรัพย์

สำนักงานกฎหมาย ชนินาฏ แอนด์ ลีดส์ ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน, การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน

ผมเป็นข้าราชการประจำ มีคู่สมรสโดยชอบด้วยกฏหมายเป็นคนต่างด้าว จะสามารถซื้อบ้านและที่ดินได้หรือไม่ เพราะอ่านจากกฏเกณฑ์ต่างๆแล้วค่อนข้างสับสน ?
ในปัจจุบันบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าว และยังคงถือสัญชาติไทยเหมือนเดิม ไม่ได้สละสัญชาติไทย ถ้ามีความประสงค์จะซื้อที่ดินก็สามารถดำเนินการได้ โดยบุคคลสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวต้องไปให้ถ้อยคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนซื้อขายว่า เงินที่บุคลลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยฝ่ายเดียว ไม่ใช่สินสมรส

ดิฉันกำลังจะซื้อที่ดินมีโฉนด ถ้าดิฉันอยากทราบว่าผู้ขายเป็นผู้มีกรรมสิทธ์ในที่ดินจริงหรือไม่ ดิฉันจะต้องทำอย่างไรบ้างค่ะจึงจะตรวจสอบได้ ?
การขอทราบชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การขอตรวจสอบจะต้องยื่นคำขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยผู้ขอตรวจสอบจะต้องมีรายละเอียดในส่วนของเลขที่โฉนด เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ระวาง ตลอดจนที่ตั้งของที่ดินแปลงที่จะขอตรวจสอบว่าตั้งอยู่ที่ตำบล อำเภอ จังหวัดอะไร

ผมจะซื้อที่ดิน ผมจะทราบได้อย่างไรว่าที่ดินที่ผมจะซื้อกับโฉนดที่นายหน้านำมาให้ดูเป็นแปลงเดียวกัน ?
การจะตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นแปลงเดียวกับโฉนดหรือไม่ ต้องเช็คหลักหมุดของที่ดินว่าตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ โดยปกติหลักหมุดจะอยู่บริเวณมุมทั้งสี่ของที่ดิน แต่ถ้าไปเช็คที่ที่ดินแล้วไม่พบหลักหมุดก็ควรที่จะยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่ เพื่อความแน่ใจว่าที่ดินที่เราจะซื้อเป็นแปลงเดียวกันแน่ ๆ

ที่ดินตั้งอยู่ที่เชียงใหม่ แต่คู่สัญญาอยู่กรุงเทพฯ หากต้องการทำสัญญาซื้อขายกันโดยไม่ต้องไปเชียงใหม่จะได้หรือไม่ ?
กรณีนี้คู่สัญญาสามารถยื่นคำขอซื้อขายที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่งก็ได้ที่สะดวก แต่นิติกรรมการซื้อขายยังไม่เสร็จในวันนั้น สำนักงานที่รับคำขอ คิดค่าธรรมเนียม แล้วส่งเรื่องไปให้สำนักงานท้องที่ที่จดทะเบียนดำเนินการให้เสร็จแล้วจึงส่งเรื่องกลับคืนมา ซึ่งระยะเวลาที่ใช้ในการดำเนินการประมาณ 5-20 วัน ตามมาตรา 72 แห่งประมวลกฏหมายที่ดิน และระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยการรับคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2559 และหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0701/ว 12601 ลงวันที่ 26 เมษายน 2543

ดิฉันทำสัญญาเช่าที่ดิน โดยตกลงกันว่าจะเช่า 5 ปี แต่ภายหลังผู้เช่าได้ปรับปรุงที่ดินจนได้รับความเสียหายมากดิฉันจึงอยากทราบว่าโดยทั่วไปแล้วสัญญามีผล 5 ปี ตามที่ตกลงไว้ หรือ 3 ปี แน่ค่ะ เนื่องจากเป็นสัญญาที่เขียนขึ้นเองไม่ได้ทำต่อหน้านายทะเบียน ?
โดยปกติแล้วสัญญาเช่าที่ดินถ้าไม่ได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็จะมีผลบังคับใช้ได้เพียง 3 ปี ค่ะ

ดิฉันแต่งงานกับคนต่างชาติและจดทะเบียนสมรสแล้วค่ะ ตอนนี้ดิฉันต้องการจะซื้อบ้านและที่ดินโดยให้เป็นชื่อของดิฉันคนเดียวได้มั๊ยคะ ?
กรณีของคุณ คุณมีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว คุณสามารถซื้อบ้านและที่ดินโดยเป็นชื่อคุณคนเดียวได้ ในวันจดทะเบียนนิติกรรม ทั้งคุณและคู่สมรสต่างด้าวต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันในหนังสือรับรองของกรมที่ดิน ว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อบ้านและที่ดินเป็นสินส่วนตัวของคนไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส เจ้าหน้าที่จะทำการสอบสวนเบื้องต้นและขอดูหลักฐานทางการเงินว่าเป็นเงินของคนไทยทั้งหมดจริงหรือไม่ เพราะถ้าไม่มีหลักฐานแสดงให้เจ้าหน้าที่เห็นว่าเป็นเงินของคนไทยจริง เจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการจดทะเบียนให้ เพราะกรณีเช่นนี้เจ้าหน้าที่อาจเล็งเห็นได้ว่าเป็นการถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าวได้ ถ้าคุณมีหลักฐานทางการเงินไปแสดงให้เจ้าหน้าที่ดูได้ และคู่สมรสต่างด้าวของคุณได้ยินยอมด้วยดังกล่าว คุณก็สามารถทำได้ค่ะ

ผมอยากเปิดบริษัทฯ ในประเทศไทย ถ้าผมมีบริษัทฯ ต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นด้วย แล้วบริษัทฯ ของผมจะซื้อที่ดินได้หรือเปล่าครับ ?
ต้องพิจารณาก่อนว่าบริษัทฯ ของคุณเป็นนิติบุคคลไทยหรือเปล่าค่ะ เนื่องจากนิติบุคคลตามกฎหมายไทยสามารถมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวโดยถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นต้องเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ จึงสามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ ในกรณีของคุณ คุณตั้งบริษัทฯ ตามกฎหมายไทยโดยมีนิติบุคคลต่างด้าวถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณด้วยก็ได้ ซึ่งจะนับนิติบุคคลต่างด้าวที่ถือหุ้นในบริษัทฯ ของคุณเป็นคนต่างด้าว 1 คนในจำนวนผู้ถือหุ้น ของบริษัทฯ ถ้านับแล้วบริษัทฯ ของคุณต้องมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวซึ่งถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 49 และผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด บริษัทฯ ของคุณก็สามารถซื้อที่ดินในประเทศไทยได้ค่ะ